戴德梁行專家團隊出席 MIPIM 亞洲峰會分享市場洞察
中國香港 – Media OutReach Newswire – 2025年12月4日 – 中國C-REIT市場正處於加速發展階段，呈現發行規模快速擴大、資產類型向新興領域不斷多元化、機構投資者信心持續增強等特徵。 C-REIT 市場自推出以來至2025年11月末，已累計上市 77 個項目、發行規模達 2,070 億元人民幣，凸顯其日趨成熟的市場基礎和不斷提升的戰略重要性。 戴德梁行專家團隊於12月3日至4日在香港舉行的MIPIM亞洲峰會上分享了上述觀點。 截至目前，戴德梁行已為 46 隻 C-REIT 提供首次公開發行及後續擴募諮詢服務，其中包括中國已上市的 12 隻消費 REITs 中的 9 隻，如近期助力華夏凱德商業REIT成功發行，充分展示其在行業中的領先地位和卓越服務。
戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管 李志榮表示：「中國的 REIT 市場展現出令人矚目的增長勢頭，去年市值增長約 85%，並在 2024 年首次躋身亞洲REIT市場前三強。 中國REIT 市場雖然僅有四年發展歷程，相較於美國、日本等成熟市場仍處於發展初期階段，但是隨著市場進一步成熟、投資者結構持續多元化以及資產類型不斷豐富，未來將具備巨大的發展空間。」
「個人投資者的參與在推動中國REIT 市場發展中將發揮關鍵作用。 目前中國個人儲蓄已超過 160 萬億元人民幣（約合 22 萬億美元），這為引導資金流入 REIT 市場提供了巨大機遇。 中央政府的『十五五』規劃明確提出將優化教育、醫療、社保等領域政策，此舉有望拉動國內消費、提升整體金融市場活力。 隨著相關措施落地，中國REIT市場流動性有望持續改善，進而在商業地產復甦進程中發揮更重要的作用。」
近期市場動態顯示，REIT市場呈現高速擴容發展態勢，其中房地產類C-REIT發行份額佔總量的54%。 市場向零售、租賃住房、物流等領域的進一步拓展，成為本輪增長的主要推動力。 其中，零售板塊尤為突出，已有12隻產品上市，累計募資達303億元人民幣。 二級市場表現強勁，包括2025年出現的創紀錄詢價溢價，更折射出積極的市場信心和穩健的流動性。
戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人 楊枝表示 「在當前市場環境下，C-REIT 所具備的穩定回報與資產配置多元化優勢，正吸引越來越多的投資者關注。 在過去兩年中，基礎利率已下降近 100 個基點，在這樣的金融環境下，C-REIT 成為更具吸引力的替代選擇。 根據房地產 C-REIT 的招募說明書，上市首年的平均股息率預計為 5.0%，與政府債券相比具有明顯利差。 對於希望獲得可預測現金流的各類投資者而言，C-REIT 穩定、持續產生收益的特點正是其核心吸引力所在。」
零售資產板塊（包括購物中心、奧特萊斯和社區商業中心）尤為受到市場青睞。 投資者明顯偏好成熟、穩定的項目，並高度關注那些能夠體現資產長期可持續性的關鍵指標。 戴德梁行指出，影響投資決策的重要因素包括資產成熟度（運營 5–10 年）、高入住率（通常在 90% 以上），以及項目位於一線或核心二線城市。 此外，剩餘土地使用年限（RLUT）也是關鍵估值影響因素。
楊枝指出：「展望未來，C-REIT 市場將保持持續增長，並進一步融入中國整體經濟戰略中。 這一市場不僅為基礎設施及商業不動產行業去槓桿提供了關鍵機制，推動城市的可持續發展，更向公眾提供受到監管的透明管道，助力投資高品質的基礎設施和商業不動產資產。 隨著近期國家發展改革委和證監會同時對外發佈消息，擬進一步擴大C-REITs試點資產範圍到寫字樓和酒店領域。 預計C-REITs將迎來提質擴容高速發展的新階段。」
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戴德梁行
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