政策環境——國家與地方推動因素
2024-2025年實施的改革顯著加速了行業發展。國家層面，中國放寬了基因和細胞治療領域的外資投資限制，並允許在主要城市設立外商獨資醫院。數據保護和營銷市場獨佔期等監管激勵措施改善了創新藥物的市場准入。地方層面，北京、上海、深圳、廣州和蘇州等城市正推出定向補貼、快速審批通道和生態體系建設計劃，直接助力生物技術發展。
中國近期國家級政策
| 政策類型 | 政策細節 |
| 放寬外資准入限制 | 自2024年起，在中國（北京）自由貿易試驗區、中國（上海）自由貿易試驗區、中國（廣東）自由貿易試驗區和海南自由貿易港允許外商投資企業從事人體幹細胞、基因診斷與治療技術開發和技術應用，以用於產品註冊上市和生產。 |
| 知識產權保護 | 國辦發〔2024〕53號引入了部分藥品獲批上市時，對註冊申請人提交的自行取得且未披露的試驗數據和其他數據，分類別給予一定的數據保護期。對符合條件的罕見病用藥品、兒童用藥品、首個化學仿製藥及獨家中藥品種給予一定的市場獨佔期。 |
| 外商獨資醫院 | 允許在北京、天津、上海、南京、蘇州、福州、廣州、深圳和海南全島設立外商獨資醫院（中醫類除外，不含並購公立醫院）。 |
資料來源：戴德梁行研究部
行業創新與企業成長
中國生命科學企業正從仿製藥生產轉向創新療法。康方生物、百濟神州、亙喜生物、傳奇生物等公司已成為全球參與者，在CAR-T細胞療法、雙特異性抗體和人工智能輔助研發領域處於領先地位。這些企業不僅將前沿治療商業化，還吸引了國際投資和許可協議，強化了中國在全球生命科學領域的地位。
房地產開發與區域樞紐
蘇州生物醫藥產業園（BioBAY）、上海張江高科技園區、廣東生物島創新中心等創新樞紐是區域集聚的核心。這些樞紐提供端到端支持，包括共享實驗室、風險投資接入、符合GMP標準的設施以及與學術和臨床網絡的緊密聯繫。成都、寧波等二線創新城市的崛起進一步擴展了增長走廊。
生命科學領域”研發+製造+服務”一體化生態系統
資料來源：戴德梁行研究部
業主視角——演變的房地產模式
房地產開發商和業主正通過輕資產模式、靈活租賃及高規格實驗室和生產空間適應行業特定需求。一線城市面臨飽和，但中西部地區需求穩健。開發商正納入先進可持續性和合規性功能，以滿足日益增長的監管和ESG要求，尤其在GMP和潔淨室環境中。
數字化、環境政策及差異化租戶策略正在塑造表現。運營商現在聚焦集成生態系統，通過平臺將租戶與研發服務、政策優惠和技術合作夥伴連接。
租戶視角——增長、創新與挑戰
生命科學租戶正應對監管改革、合規要求提升及市場競爭加劇。許多企業正實現生產和研發本地化，利用區域補貼並投資人工智能創新平臺。租戶尋求靈活性、人才與基礎設施的鄰近性，以及支持加速創新和運營敏捷性的研發與製造共址。
房地產方面，需求最旺盛的是GMP認證實驗室、模塊化生產設施和共享創新平臺。租戶強調區位優勢、可持續性認證（如LEED、WELL）以及融入可加快產品上市的集群。窗体顶端
戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示，中國的生命科學產業園呈現出明顯的區域差異，凸顯了戰略定位的機遇。受宏觀經濟因素和供應充足的影響，一線城市的表現較為溫和；而中西部核心城市則因產業集聚效應強、生態系統日益完善，入住率保持健康水平，資產價值穩步增長。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，中國多家受訪生命科學企業通過創新產品和有利的政策利好實現了收入增長。儘管許多企業的整體增長仍較為溫和，但部分企業表現出強勁業績，凸顯了差異化發展的機遇。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，展望2025年及以後，增長機會在於人工智能驅動的藥物研發、個性化醫療、先進療法（CGT、RNA）和綠色認證設施。政府政策繼續通過快速審批、罕見病資助及與雙碳和ESG目標一致的補貼支持創新。
戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，生命科學房地產正從通用園區轉向專業化、數字化賦能的園區，具備高合規性和靈活性。投資策略日益強調長期合作、協同運營模式和數字基礎設施。業主和租戶均表示謹慎樂觀，認為戰略差異化和區域定位是釋放未來價值的關鍵。
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戴德梁行
戴德梁行是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2024年公司全球營業收入達94億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行致力於”戴領無限超越”，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（
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